编者按：今年合肥房价涨幅大超北上广，很多合肥市民对惊人的高价已经见怪不怪了，反而遇到较低的价格还不太敢信，特别是二手房市场，倘若看到过于低价的房子，很多购房者首先认为是假房源。 [>>>2016年合肥户口新政解读 想在合肥买房落户的要注意了]

近期就有一名二手房买家张先生跟小编倾诉了一个购房烦恼，原来张先生在上个月看中了高新区的一处低价二手房，90平米的房子总价只要60多万，但纵观合肥市区二手房15000左右的均价，张先生很是怀疑房源的真实性，几经了解后发现对方卖的房子是回迁房，所以价格较低，对方表示可以先签购房协议合同，但过户要等5年后拿到房产证才可以，这可愁到了张先生，一边是比较中意的地段户型，一边是风险并存的交易，几经权衡下张先生最后还是没有购买。

一般来说，回迁房价格比市场价便宜几百或上千是常有的事。那么，是不是所有低价回迁房购买都有风险？又该如何规避呢？

什么是回迁房？回迁房有房产证吗？

回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。

作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多加小心。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。

购买回迁房与购买商品房的手续是一样的：

1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

2、按合同规定交房款并取回发票。

3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。

4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。

5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

购买回迁房的具体风险：

风险１：证难拿是普遍现象

许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障，这已成为很多回迁小区的普遍现象。

风险2：过户登记费用高

回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。

风险3：不能办理按揭

无房产证的回迁房，银行不会给办理按揭贷款手续，只能双方协商分期付款或一次性付款。

风险4：经济风险

大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

如何防范规避

回迁房不是不可以买，只是相对于商品房来讲风险的确很大，购房者可以采取以下方式适当减少风险：

1、通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上，更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。

2、购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料，与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些，各自应承担的权利义务明确些，回迁户毁约的责任约定重些。

3、避免一次性付款，可以采取分批付款的方式：采取先付一部分，房产证办理后再付一分部分，过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证，即将购房款交公证处提存，待办理完过户登记后，回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险，其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证，一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议，因为合法性审查无法通过，公证处是不给办理公证的。

4、房屋税费缴纳要约定好。回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。

5、严防“一房数卖”。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。因此签订合同时设立相应的违约责任规制十分重要。

6、一定要约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

购买一套房产，少几十万，多则上百万，对普通家庭来说是一笔非常大的支出。尽管在当下的合肥，商品房价格“大步快跑”之时“回迁房”的价格优势很是吸引眼球，但小编还是提醒，一定要慎重，最好多咨询下律师或让律师审查陪同，认真防范风险。（365淘房 金红芳）返回合肥二手房首页