近日,南方都市报发布了一则新闻让我“毛骨悚然”,深圳一男子男子花369万买房竟要交242万税!就因为图便宜拍了一套传说中的法拍房……
顾名思义,法拍房是法院拍卖房产的简称。当债务人、业主,无力履行按揭合约或者无法偿清债务的时候,债权人可通过各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下的房屋拍卖,用拍卖所得的钱来满足债权。这些遭法院强制执行拍卖的房屋就是所谓的法拍房。
“法拍房专家”负责人解释,法拍房一般价格在市场价的9成左右,不然也不会有人去拍。根据深圳的房产交易政策,这套房子原先由公司持有,再加上登记总价不足5万,与成交价值相差太大,土地增值税很贵,会按差额的60%收取。
本以为捡了这么大一个便宜,但万万没想到后期变成了一场“噩梦”,深圳男子后悔不已,决定违约,白白损失一笔违约金!
同样,在合肥,关于法拍房成交的案例也不绝于耳,这样的房子究竟能便宜多少?“捡漏”前要做哪些准备才不会入“坑”呢?
法拍房究竟比市场价低多少?
例如最近拍卖的这套滨湖世纪城徽杰苑的房源,1706室,建筑面积137.5平米,
该套房源的起拍价为168万元,相当于单价为12218元/㎡;
在365二手房网上显示,滨湖世纪城徽杰苑二手房均价为16447元/平米,也就是说这套法拍房的单价比市场价便宜了约4000元/平,总价便宜了约55万!
法拍房为什么这么便宜?
根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍的情况,二次拍卖时应适当降低保留价,一般是首拍价格的80%~90%。
如果二拍也流拍就将进入三拍,同样也会继续降低保留价,降到二拍价格的80%~90%。如果三拍也出现流拍情况,房产就将被直接抵押给债权人。
虽然法拍房一般都会低于市场价格,但是品质较好的房子,基本在一拍里就被人拿下了,基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。并且参加拍卖的个人信息都是保密的,就不要想着大家都不出价,等房子流拍进入三拍之后再用低价拿下这种事了。
总结来说,主要有这几点原因:
1、法拍房是个小众市场,参与的人不多,很多人甚至都不知道有这样一个市场;
2、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款,但相对来说还是比较麻烦的。
3、潜在风险高,普通人不敢参与。
法拍房可以贷款吗?
要看不同房源的具体要求。有的房源可以贷款,具体贷款额度按照购房者具体房源持有、贷款情况而言;如果银行贷款批不下来,会导致保证金被没收。有的房源要求一次性付款,应提前做好资金准备。
随着法拍房制度的不断完善,现在购买法拍房相比之前增加了许多的便利。首先,之前购买法拍房必须一次性交付全款,不能按揭。现在,部分法拍房支持贷款购买,但是仅限商业贷款。而且,现在可以在淘宝和闲鱼上进行法拍房的竞拍,对于有意向购买法拍房的人来说,这些举措确实提供了不少的便利。
法拍房和普通商品房相比,有什么优点和风险?
法拍房好处和坏处都有,好处就是它价格便宜,低于市场价很多。但是也有很大的坏处,第一个房子背后关系可能不是很清楚,既然法拍出来那就说明这个房东是有很多债务问题,所以这个房子背后有没有抵押或者正在抵押,很多的东西需要理清。
法拍房的优势:
1、一般法拍房的价格比市场价要低,一般是评估价的7折起拍,价格让人心动。当然,最终得以成交价来判定是否有性价比。
2、不少房源可贷款,即首套房最低3成首付。(也有限定为一次性付款的)
3、法拍房也执行限购政策,买法拍房需要提供购房证明。限购筛选掉了一批你的竞争对手,相对来说,竞争不是那么激烈。
参与拍卖房产交易有风险吗?有哪些风险?
存在一定风险,潜在纠纷主要是房产本身的欠费,过户需要缴纳的其他税费。而一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。还可能存在这些问题:
1、存在产权争议问题
2、拍卖的房产存在长期租赁合同
3、房产存在抵押
4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵
5、实际居住人拒绝搬迁,入住难
2018-05-17
2018-05-17
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