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二手房太火就乱?合肥市房管局严查二手房10大违规行为!最新政策及交易陷阱对策大全附上!

来源:365淘房 2018-07-04 11:15
摘要:近日,市房管局刊登了一份关于合肥市房地产中介行业规范经营的倡议书。具体对以下几大不规范行为进行严查整治。

 

合肥二手房市场在今年又开始蠢蠢欲动了,不用小编多说,大家近日也有所耳闻二手房的回暖现象……

 

但是调控的“重拳”一直都在,市场要火,交易乱象依然得治!昨日,市房管局、省国土厅又接连出手,严查中介10大违规行为!

 

市房管局发文:严查二手房10大违规行为

 

昨日上午,市房管局刊登了一份关于合肥市房地产中介行业规范经营的倡议书。具体对以下几大不规范行为进行严查整治:

 

 

1:捏造散布涨价信息,或与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操作市场价格;


2:对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的;


3:以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;


4:泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益的;


5:为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的;


6:改变房屋内部结构分割出租的;


7:侵占、挪用房地产交易资金,擅自划转客户交易结算资金的;


8:经纪机构的经纪人员承购、承租自己提供经纪服务的房屋的;


9:为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务的;


10:诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为; 

 

 

除此之外,还要求规范收费行为。经营场所内公示收费标准和具体服务内容,明码标价;

 

签订服务合同前履行法定应尽告知义务;不恶意竞争、不强制提供代办服务、不捆绑收费。

 

还要求,加强内部业务管理和从业人员管理、坚守规范经营底线,拒绝客户的无理要求。

 

 

省国土厅:开展不动产登记窗口作风问题整治

除了市房产局官网刊登倡议书要求规范中介行为,同时,省国土厅近日也出手了,特别针对不动产登记窗口作风问题专项整治。

 

 

更加强调了不动产窗口服务人员的工作规范,严管不动产登记窗口作风、业务和廉政等方面存在的限号倒号、前置环节多、收取好处费等11个具体问题,使不动产登记“推绕拖”“办证难”等问题得到全面整改,全面实现不动产登记5个工作日办结目标。有助于构建良好的交易市场环境。

 

以下要点可以说是实实在在的在交易过户办理环节上加以整治,不仅提高了官方工作效率,更是方便了群众,也有助于促进市场交易的公平、公正。

 

 

不动产登记窗口不得以人员不足、窗口不足等理由采取限号的方式限制群众办理登记,不得出现还没下班就停止办理的情况,不得对黄牛倒号、群众凌晨排队等视而不见、置之不理。

 

不得在不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证环节外,设置要求群众申请落宗、申请配号、强制换证、重复测绘、强制公证等环节和程序。不得设置没有法律法规依据的环节和程序,在同一窗口也不得让群众重复填表、重复提交材料、重复接受询问。不得要求申请人提交竣工决算书、房屋维修基金或物业维修储备金缴纳凭证,以及存量房托管资金证明、交易确认书、告知单、备案等各类“奇葩证明”。

 

 

当然,有各官方部门加强二手房交易市场的规范治理,无疑是给了购房者更好的保障。但是,买房始终还是个人行为,其中从准备买房到看房以及贷款、交易过户等环节繁琐,还是需要亲力亲为,细心办理手续,否则一不小心还是会因为主观原因入了“坑”,为了避免出现问题,今天我们一起来看看合肥的最新购房政策以及二手房交易注意事项。

合肥最新购房政策

 

合肥限购政策

 

在市区(不含四县一市,下同)范围内,暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房;暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

(点击查看大图)

 

合肥贷款政策

3

合肥税费政策

 

二手住宅税费

买 方

契 税
家庭唯一住房≤90㎡ 1%
家庭唯一住房>90㎡ 1.5%
二套房≤90㎡ 1%
二套房>90㎡ 2%
三套房 3%

 

卖 方

增值税
满2年 免征
不满2年

按照5%的征收率全额缴

(应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%)

 

个人所得税
满5年 家庭唯一 免征
家庭非唯一 全额1%或差额20%
不满5年 全额1%或差额20%

 

 

二手房交易需警惕

 

买二手房的基本流程

 

1、 锁定房源信息——2、实地看房——3、确定购买签订合同——4、过户和房屋交割

 

二手房买卖合同六大要点

 

1、确认房屋产权人和双方身份

 

2、明确房屋交易价格

 

3、明确房款支付方式和时间

 

4、明确相关税费支付方式和时间

 

5、明确交房时间

 

6、约定违约责任

 

二手房买卖合同签订流程

 

一、确认基本信息的真实性和有效性

 

除了房屋产权和手续要齐全外,还要验证这些信息是否真实、有效。

 

1.不动产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况,需要出具有法律依据的公证委托书。

 

2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。

 

3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积(不含在房地证或者房产证的面积中)需要在合同的“其他条款”中注明

 

4.房屋权属要明确注明,要填写产权人和共有权人姓名。

 

二、约定总房款、税费和付款方式

 

1.付款时需写明:总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间

 

2.交易税费。理论上由房主承担的税费有:增值税、个税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半);由买房人承担的税费有:契税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税等。

 

需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担

 

三、确定交房细节

 

1.明确具体交房时间。时间要写精确日期,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼

 

2.费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意,在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠,如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清,如果因房主未及时还清拖欠费用,所造成的影响应承担什么责任。

 

四、明确违约责任

 

房产交易是件大事,为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失,必须明确违约责任。

 

1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。

 

2.设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。

 

3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。(1)二手房出卖方逾期交房的责任;(2)买受人逾期付款的责任;(3)非因不可抗力的原因,不能办理或者不能按时办理过户手续的责任;(4)买房或者卖方单方解除合同的责任;(5)房屋质量不符合约定的责任。

 

五、必须学会使用补充协议

 

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

 

六、其他注意事项

 

不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:

 

1.审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。

 

2.细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。

 

3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。

二手房买卖常见“八大陷阱”及对策

 

1、“卖房者”非房主。

对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。

 

2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。

 

3、卖房者只是使用权人。

对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。

 

4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

对策:如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。

 

5、签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。

对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

 

6、交易的二手房用途非居住用房,而是居住外用途房,如商业用途房甚至是工业厂房等。

对策:购房人一定要看清房屋性质。

 

7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人,或者说已告知,但承租人未放弃优先购买权。

对策:购房人如发现该二手房已出租,应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

 

8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

对策:买房人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中,来约束卖房人。

 

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