霸王条款!阴阳合同!不管是买新房,还是二手房,以上纠纷屡见不显!
近日,安徽省工商局下发了《关于加强合同格式条款备案和监督检查工作的通知》,要求各地工商和市场监管部门加大合同监管力度,涉及房屋买卖、物业管理、旅游等九种类型的格式合同必须到相应的工商或市监部门备案。
根据《安徽省合同监督条例》第十三条规定,房屋买卖等九种类型的合同需要备案,备案的合同样本,提供方需要变更格式条款内容的,应当及时将变更后的合同样本重新报工商行政管理部门备案。
对违反《安徽省合同监督条例》的,应备未备的经营者,要责令限期改正,逾期拒不改正的,应依法予以处理。所以,现在房屋买卖,不仅有房产局大力监管,还有工商局也着手整改重视!买房人的权益将受到更多保护。
二手房买卖合同签订要谨慎
而在买房中,二手房买卖纠纷较多,特别是在签合同方面被坑的人也不计其数,一不留神签了个阴阳合同,会损失惨重,还劳心费力的去维权……
许多买房人或者房主,在签订合同时不知道都要约定什么,遇到纠纷时候就无据可依。这里,小编想告诉大家的是,二手房买卖合同,以下七要素“一个都不能少”!
1
什么时候过户
1、具体过户的时间
比如:合同签订之日起90日内办理过户
2、不按时过户如何赔偿
可约定为,买卖双方任何一方不按时过户的,可按照逾期一天按照总房款的5%支付违约金。如果逾期超过15日还未办理的,视为根本性违约,可按照总房款的20%支付违约金。
2
什么时候交房
1、交房节点
例如,办理权属转移登记手续后XX个工作日
或者,收到全部购房款或首付款后XX个工作日
或者其他双方协定一致的约定,但是一定要有具体的时间,比如过户后三个工作日,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。
2、交房条件
验收并在《物业交割单》上签字、移交钥匙等。
3、未按时交房的赔偿
比如,逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付给买受人的,按照下列方式处理:
逾期在15日之内的,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;
逾期超过15日,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。
3
什么时候付款
1、付款节点
比如,X年X月X日通过自行支付打款给卖方
或者,X年X月X日通过资金监管将房款打给卖方
2、不按时付款的赔偿
比如,逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金,合同继续履行;
逾期超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内,按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款项。
4
贷款买房
1、付款节点
确定是“商业贷款”还是公积金
确定拟贷款数额
要手写注明贷款数额、贷款方式以及预计下款时间。
2、贷款出现问题如何解决
买方自行筹款
再向其他银行或机构贷款,直至贷款批准
双方解约,互不承担责任,已经支付的定金和房款如数归还
5
交易税费
理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)和土地增值税;由买房人承担的税费有:契税、商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,在房屋过户时还要交手续费、交易管理费等费用。
需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担。
6
如果涉及户口迁出
1、户口迁出与天数
例如,过户前户口必须迁走或过户后5日内
2、如果违约
违约金赔偿的标准,比如15日内未迁出的,按照总房款的5%支付违约金,超过15日的按照总房款的5%按日支付违约金;也可以留备用金。
7
补充协议(一定要写上!)
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
1、如果房子有抵押
卖方去解除抵押的时间,比如X年X月X日前解押完毕
2、如果房子有租客
房屋租约和租金的约定
让房主提供租户手写《放弃优先购买证明》
3、如果买的是学区房
房子户口未迁出,学区名额被占用的违约条款
4、如果涉及房屋内家具家电
装饰、装修、家具、家电等设施的数量、品牌和现状,最好留照片
5、如果通过中介公司购买
买到凶宅,可按照房款的10%赔偿或者原价回购
买到辐射房,可按照房款的10%赔偿或者原价回购
签约前房子就被查封了,让中介返还已支付的房款
房主物业欠费,钱由中介先行垫付
8
其他注意事项
不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:
1.审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。
2.细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。
3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。
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