合肥热线·365淘房 消息 日前，国家统计局发布2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。价格指数中，环比价格上涨的城市51个 (6月55个) , 下跌16个 (6月10个) , 持平3个 (6月5个) 。同比价格上涨58个 (6月57个) , 下跌11个 (6月12个) , 持平1个 (6月1个) 。

二手房环涨3.2%，全国第一 新房环涨4.2%，全国第二 

其中合肥新建商品住宅环比涨幅4.2%。同比涨幅34%，排名全国第二，二手房环比涨幅3.2%，同比涨幅44.1%，排名第一。

一线城市“慢刹车” 合肥等二线城市轮涨先锋

之前从6月70城房价数据显示，上涨城市减少的同时，房价总体涨幅收窄，其中一线城市和少数二线城市环比涨幅收窄明显。但7月，特别是合肥二手房涨幅再次启程加速，达到高点。

其实，梳理今年以来统计局发布的70城房价数据可发现，二线热点城市已全面取代一线城市，连续数月成为房价领涨先锋。今年1、2月份深圳、上海房价涨幅居首，3月到7月则由厦门、合肥等地轮流领涨，市场因此将厦门、合肥、南京、江苏称为房价领涨 “四小龙”。

从数据可看出，在过去的7个月中，合肥新房二手房涨幅从全国均列第五冲到前三，特别是在3月份新年过后开启全面“开挂”模式。3月、4月，合肥二手房价环比涨幅连续保持第一，新建商品住宅价环比涨幅则分列第二、第一位。而4月合肥一二手房价环比涨幅拿了“双冠王”。 5月，一二手房价涨幅势头稍缓，但仍均列第二名。到了6月，新建商品住宅价格环比涨幅再列第一，二手房价涨幅列第二。 7月，一二手房涨幅名次互换。

楼市风云再起  调控不断升级

“地王”频现，”一房难求，二手房房主毁约等现象让原本就火爆的市场更加狼烟四起，调控迫在眉睫，细数上半年楼市已经出台过很多政策，最近8月初就二手房中介行业还出台了相关政策，净化市场。

2016年合肥楼市新政一览

2月1日：开发商楼盘禁用学区房广告，此外，合肥还要求开发商在售楼时须公示学区确定函。

2月2日：央行下调首套房首付比例，不限购城市最低20%

在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例不低于30%。

2月17日：财政部出台《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

2月22日：合肥市地税局开始执行新的契税、营业税政策

对于以往已经购房也缴纳过两税的，不适用退税的规定。此外，地税部门表示，国家的政策中提及的是首套、二套房，并未提及三套房，因此三套房仍需按4%的额度缴税。

2月29日：央行决定下调存款准备金率

自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保证金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

3月30日：合肥市不动产统一登记正式交接,合肥市正式成立不动产登记中心今后，合肥市民买卖房产，无需再分别办理和领取《房产证》和《土地证》，而是《不动产权证书》。

3月31日：合肥出台《关于进一步保持我市泛地产市场平稳健康发展的意见》，优化土地供应结构，加强房地产市场监管，严厉查处“捂盘惜售”等各类违规销售行为。

4月15日：国新办例行吹风会住建部副部长陆克华表示我国将从今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例。

5月1日：全面实行营改增政策，营业税改收增值税，在二手房增值税方面，不满2年的住房，增值税是售价的5%；对于2年以上的住房，免征增值税。

5月3日：国务院关于合肥市城市总体规划的批复，计划到2020年，中心城区常住人口控制在260万人以内，城市建设用地控制在360平方公里以内。

5月9日：长丰县出台《关于重申有关商品房销售明码标价规定的通知》，实施“一房一价”;已备案的价格为最高售价，3个月内不得上调等。

6月20日：合肥市二手房网签实行

新达成的二手房交易，中介机构必须通过合肥市房地产管理局的存量房网签备案系统平台签订买卖合同并打印存量房网签备案单。

6月24日：合肥市政府信息公开网正式公布了《合肥市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，确认了7月1日正式执行限贷政策。

6月30日，合肥市住房公积金管理中心发布通知，调整合肥市住房公积金贷款政策。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

8月9日：限贷政策加码

合肥楼市在7.1限贷政策之后再度出收紧新政，多家银行确认，对多种情况下的购房情形实行拒贷。

8月15日 七部门出台新规管理房产中介

住建部等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。加强房地产中介行业管理。

分析：数据领跑市场 政策效果暂不明显

一系列数据领跑全国，一系列传闻弥漫楼市，一系列新政开始执行……可以看出，合肥调控主要着重在商贷和公积金贷款利率、首付方面等举措。即使8月“合肥史上最严限贷政策”的出台虽然激起部分投资客的“千层浪”，但是纵观眼下整体行情，合肥楼市却持续升温，政策短期无法抚平供求，房价、成交仍在波动。甚至最近有传言，合肥将继续出台“限购”政策再次重磅出击。

对此，安徽清源房地产研究院院长郭红兵认为，首先限购政策出台，还要看情况。如果合肥房价不仅是涨幅在全国排第一，同时涨幅仍比较大的话，政策出台可能性就会较大。目前抢房、捂盘、批条子买房、暗地收费等乱象不收敛，也会促使限购政策出台。就前期调控来说，合肥主要是从供应端下手。增加土地供应量，但实际上看，地块大多都是规划开发中高端住宅产品，缺乏大量面向刚性需求的房子。截至目前，限贷政策效果并不明显。原因是合肥如今买房已经不是一个人买多套房的时代，而是很多人参与到投资买房中。投资参与面扩大，杠杆的作用会受影响。

还有一个重要原因，目前货币政策依然是宽松的，在股市风险较大的情况下，民间投资向房地产倾斜是必然的。

火爆依然还是拐点逼近？ 合肥二手房涨幅更令人深思

就7月份发布的数据来看，单看合肥二手房涨幅第一，不仅超越了其他城市涨幅，更超越了合肥新房的涨幅，包括之前6个月来，尽管二手房新房轮转全国第一第二的高位，但可以发现在1月份时新房二手房涨幅均列第五，2月份开始，二手房的涨幅起点直接跳至第一，自此直到7月一直在冠亚军中循环，而彼时新房在2月份时排名第四，3月才开始冲刺前三。

据365淘房后台数据显示，2016年上半年合肥市个人二手房挂牌均价为11685.63元/㎡，挂牌均价较之2015年上半年期间的8032.15元/㎡上涨了45.49%。在2016年上半年二手房的区属挂牌均价中，滨湖区、政务区和高新区三区的挂牌均价均同比涨幅超过了50%，其中滨湖区是挂牌均价同比涨幅最高的区域，其销售均价同比涨幅超过80%，而且政务区的挂牌均价也同比涨幅近75%。

从目前行情看来，政策效果在合肥二手房市场同样更是稍显微弱，二手房的潜在模式决定了它的“爆发力”更迅速，交易模式轻，不需要大批资金和漫长的建设周期，不需要各种花式营销。只要有房源和经纪人，生意就可以做。

当下，合肥新房“一房难求”，“摇号”、“日光盘”已成为众多购房者有苦难言的购房经历，刚需甚至退至三县购房。与此同时，合肥的建设发展越来越繁荣，地铁即将开通，名校入驻，学区教育集团设立……而二手房关于地铁和学区是已经确定的，因此地铁房和学区房大受青睐，价格涨幅自然高居不下，由此也一定程度上拉动了整体涨幅。

其次，大环境下，中国房地产市场在城市化的推动下，主要以快速开发为主导，一线城市已进入以存量房交易为主的“存量时代”。之前一线城市涨幅领跑全国，现在二线城市后来居上，同时，目前北上深这样的一线城市严格的户籍限购政策以及高昂房价，几乎对普通青年关闭了购房窗口。那么，更多的青年刚需会逃离北上广选择二线城市。

除了大部分三四线城市，最新统计的70个城市40个城市库存不足8个月。其中合肥和南京的库存仅够2个月。从本月登全国榜首的二手房半年行情来看，这样的涨幅不禁让我们疑问“接下来究竟是火爆依然还是拐点逼近？”业内人士认为，只要解决不了供不应求、库存与货币及投资投机、地价上涨等问题，房价仍会高位盘整。（365淘房 金红芳）

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