忠告四:在支付中介费前,一定要明确中介提供的全部服务内容
有过购买二手房经验的人可能都知道,只要按照中介的要求签订了《存量房买卖合同》(经纪人成交版),中介就会找到购买人催要中介费。
但这时候大多数人还并不清楚,中介公司到底会提供哪些居间服务,大多数中介也只会说,我们就是为买卖双方提供交易信息,撮合签订买卖合同,别的事情不归我们管。关于房屋权籍调查、过户等事情,好像与他们没有任何关系,如果他们帮忙做了是卖个人情,不做就是本分。
但实际上购房人完全可以按照《合同法》的规定,及双方约定的方式,清楚地确定中介公司的服务内容,保证购房人的中介费不会"打水漂"。
一般来说,房产中介的基本服务项目必须包括以下四个方面:
一、房屋权属调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等。
二、房屋使用状况调查。包括调查房屋使用年限,有否隐瞒缺陷,有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等。
三、房屋市场行情调查。包括同类房屋市场行情比较,陪同买方实地查验房屋,确定卖方成交意向并订立买卖合同。
四、买卖双方的身份核实。确认买卖双方当事人的身份,买方是否具备购房资格。
在取得购房人公证授权书后,可以办理以下业务:
一、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保,办理房地产抵押贷款及登记手续。
二、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交,仅需要房产中介代为办理产权过户手续。
三、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天然气、电话、互联网等的过户和结算手续。
在介绍完中介的服务内容后,大家可能会问,我们一般跟中介签订的《居间合同》都是中介公司提前打印好的格式合同,根本没有修改的机会,即便购房人提出修改要求,中介也不会答应。
其实,大家的这个问题很好解决,因为一般我们在签订《购房合同》都是三方合同,包括卖方、买方、中介方,为了便于合同履行都会签订一个补充协议。这时候,我们就可以把前面提到的中介服务内容加到补充协议里面。
签订补充协议的过程,是中介力量最薄弱的时候。因为这个阶段,对于他们来说,买卖双方已经签订了《购房合同》,他们距离拿到中介费只差一步之遥,在这个节骨眼上,购房人提的任何要求只要不是明显违反法律规定,中介或多或少都能答应。只要把握好这个环节,我们就能用一把"法锁",把中介的服务内容给牢牢锁住。
关于忠告四,大家一定要记住,确定中介服务内容的最佳阶段,其实是在购房人支付中介费前,一旦购房人付费完毕,那么,你面前的中介将会是一个无比牛气的中介,这时再提服务内容,为时已晚。
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