合肥二手房购房如何贷款？贷款时需要注意哪些事项是很多合肥二手房买房人关心的问题。合肥二手房贷款需要了解的内容包含合肥购房贷款的条件、合肥商业贷款买房首付和利率、合肥公积金贷款买房首付和利率、合肥公积金与商业组合贷款首付和利率、合肥购房贷款最新利率等。365二手房网为您详解2014合肥二手房最新贷款攻略。

一、2014合肥房贷政策 合肥购房贷款的条件

使用商业贷款购房借款人所需条件：

1、年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）

2、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力

3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过退休年龄

使用公积金贷款购房需要符合以下条件：

1、具有本市城镇常住户口或有效居留证件；

2、申请前连续缴存住房公积金半年以上，累计缴存公积金的时间不少于2年；

3、自筹资金达到所购住房总价的30%以上（含30%）；

4、具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；

5、签定了购买住房的合同或协议；

6、符合委托人和受托人规定的其他条件

详见（2014合肥房贷政策 合肥购房贷款的条件）

二、2014合肥房贷政策 合肥商业贷款买房首付和利率

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

商业贷款办理流程：①、贷款预批 ②、办理过户 ③、签订贷款合同 ④、办理抵押登记 ⑤、银行拨款到资金监管账户 ⑥、卖方取款

办理商业贷款所需材料（复印件请用A4纸型）

贷款预批材料：1、存量房交易合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；3、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；4、买方及配偶的收入证明原件；5、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场

详见（2014合肥房贷政策 合肥商业贷款买房首付和利率）

三、2014合肥房贷政策 合肥公积金贷款买房首付和利率

1.在合肥，购买商品房申请公积金贷款的，首付至少为购房总价的30%；购买二手房申请公积金贷款的，首付至少为购房总价的30%。

2. 住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行。目前期限1至5年的，年利率为4%；期限6至30年的，年利率为4.5%。

详见（2014合肥房贷政策 合肥公积金贷款买房首付和利率）

四、2014合肥房贷政策 合肥公积金与商业组合贷款首付和利率

*贷款额度：公积金贷款和商业贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值（以两者较低额为准）的80%。

1、一手房总贷款额度不得超过房价总价的70%；

2、二手房总贷款额度不得超过房价总价的70%；

3、额度计算按住房公积金个人购房贷款和个人住房商业性贷款分别计算，其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

在合肥申请公积金与商业组合贷款，如果是买首套房的，首付最低三成；如果是二套房，首付最低七成。

所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

详见（2014合肥房贷政策 合肥公积金与商业组合贷款首付和利率）

五、2014合肥房贷利率 合肥购房贷款最新利率

以上利率为央行规定的“基准利率”，银行常说的“优惠利率”或者“利率上浮”均是在此基准利率的基础上进行。

详见（2014合肥房贷利率 合肥购房贷款最新利率）

六、2014合肥房贷政策常见答疑

①有两次房贷记录还能再贷款买房吗？

在合肥，有两次商贷记录就不能在申请商贷买房，即使还清了也不能；有两次公积金贷款记录，也不能再申请公积金贷款。

但是，商贷和公积金贷款是互相独立，互不影响的。例如，已经有两次商业贷款的记录了，再次买房申请公积金贷款仍然算首次贷款，没有影响。有两次公积金贷款记录，再次申请商业贷款一样。

②合肥首套房和二套房如何界定？

首先，目前政策对首套房和二套房认定的标准是以家庭为单位这个家庭概念是以夫妻加上未成年子女成年单身个人也可算为一个家庭。

其次目前对首套二套限购的政策只针对居住性房产也就是住宅其他性质的房产不在限购范围内例如商业用房办公用房或底商等等。

最后，合肥的首套房和二套房认定是指在合肥本地的购房和贷款记录，不包含购房人在外地的房产和贷款记录。

在首套房和二套房的认定中，房管局是只认房不认贷，但是在银行贷款时，是认房又认贷。

1.以家庭为单位，家庭成员名下没有任何住房，首次购买住宅算做首套房。

2.以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，在银行贷款会算做首套房。

3.以家庭为单位，之前贷款买过一套住宅，但已经卖掉房屋登记系统查不到房产，再次全款购买的情况下房地局算做首套房；但是如果再次贷款就算二套房贷款，首付须六成。

4.以家庭为单位，之前贷款购买过两套房产，现在全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，房屋登记系统查不到房产，这种情况下全款购房房地局算做首套房。

5.以家庭为单位，之前全款买过一套住宅，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房银行算做购买二套房。

③二套房可以申请公积金贷款吗？

合肥市公积金贷款关于第二套申请住房公积金贷款的首付款应不低于房价的60%；贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行，且具有购买住房的合同或有关证明文件。贷款年限最长20年；并与房龄之和最长不超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年，并须在未退休前申请贷款。

安徽省直公积金贷款在首套公积金贷款结清后，可二次申请公积金贷款购房，首付款不得低于房价的60%，执行利率在现行基准利率的基础上上浮1.1倍。其中省直公积金贷款要求二手房房龄与申贷年限之和不超过30年。

④申请贷款对二手房房龄有要求吗？

公积金贷款：合肥二手房公积金贷款最长期限为20年，并与房龄之和最长不超过30年，借款人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年，并须在退休前申请贷款。

商业贷款：合肥二手房商业贷款各大银行政策不一样，但是与公积金相似，也需要房龄+贷款年限≤30年，房龄老的房子，如2000年之前的房子，一般不能贷款。

⑤如何购买贷款未还清房源？

针对贷款未还清的二手房，如果是通过中介进行交易，重点就在于如何签好三方协议。所谓三方协议，就是房屋买方，卖方和中介三方在经过平等协商之后签订的就房屋交易有关事项达成的具有法律效力的约束三方行为的协议。在三方协议中，一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定，用以约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。

在具体操作中，有两种方式可以使得贷款未还清的二手房顺利上市交易：

1、卖方在过户前，自己先将银行贷款还清。

2、买方提前支付首付款给卖方去结清贷款后过户。在这种情况下，需要向资金监管中心申请首付款不监管。

⑥外地公积金可以在合肥申请公积金贷款吗？

在合肥地区缴存住房公积金的职工，无论是外地户口还是合肥本地户口，都可以申请公积金提取用于还贷。在合肥工作并每月缴纳住房公积金的外地人口，凡申贷前已向管理中心连续按期足额缴存住房公积金一年以上的职工，均具有申请资格，外地户籍职工仅需办理本市暂住证即可。

8月，安徽省住建厅出台政策，支持省内异地公积金贷款，9月1日起执行，但是9月即将结束，合肥具体的实施细则尚未执行，目前外地公积金不能在合肥申请贷款。

⑦贷款还清后，如何办理提前还贷？

一是借款人须在按月正常偿还贷款本息一年后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；

二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上；

三是借款人提前还贷一般需提前一个月告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意；

四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。

⑧提前还贷后如何办理房产抵押注销？

（一）购房者应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，为了保险起见，买方可以要求查看产权证“附记”栏或者到房地产交易中心查询。如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证。

（二）采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商，一般可以采取由卖方自筹资金、由买方筹集资金抵作购房款、或者由双方分担，办理交易时再做结算等方式。

⑨等额本息和等额本金贷款有何区别？

什么是等额本息还款法？

等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

什么是等额本金还款法？

等额本金还款法是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但随时间推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。返回二手房首页